Votre entreprise

La création d’entreprise

Les propriétaires d’une entreprise individuelle (commerciale, artisanale, agricole) ou de parts d’une société familiale (SARL par exemple) ou même d’actions d’une société anonyme cotée en bourse, ont des préoccupations communes. Ils doivent en assurer la conservation et si possible le développement. Ensuite, le moment venu, il leur faudra aussi réussir la transmission de l’entreprise pour en garantir la pérennité et récupérer leur investissement.
La création et la vie des entreprises, quelle que soit leur taille, posent à leurs propriétaires des questions identiques : comment obtenir le meilleur résultat avec les moyens dont je dispose ? Comment bénéficier d’un financement performant avec les risques les plus faibles ? Quelles garanties donner à la banque ou aux fournisseurs ? Faut-il se porter caution de l’entreprise ? Faut-il être en entreprise individuelle ou en société ? Combien coûte la constitution d’une société et laquelle choisir ? Que prévoir pour la retraite ? Comment transmettre l’entreprise et à qui ? De nombreux aspects sont essentiels et doivent être soigneusement étudiés avant toute décision. En particulier les choix juridiques de départ mais aussi ceux effectués tout au long de la vie de l’entreprise : achat, vente, emprunt, transformation, fusion, apport, cession. Il faut toujours étudier simultanément les aspects financiers et techniques mais aussi et surtout les aspects familiaux, juridiques et fiscaux, souvent très liés dans notre législation. La situation du propriétaire d’entreprise doit être envisagée en même temps que celle de l’entreprise. Avant toute décision, la situation personnelle, familiale et patrimoniale de l’entrepreneur et de ses éventuels associés doit être examinée.

Le fonds de commerce

Acheter, vendre ou créer un fonds de commerce.
Quelles sont les règles juridiques et fiscales à respecter et les précautions à prendre ?
Elles ne manquent pas, car la notion de fonds de commerce répond à une définition juridique très précise. Le fonds de commerce est un ensemble de plusieurs éléments souvent inséparables et qui en font la valeur. Le plus souvent un fonds de commerce comprend : le nom commercial, l’enseigne, la clientèle, le droit au bail, le matériel, etc.
Si votre entreprise répond à la définition juridique du fonds de commerce, des règles juridiques et fiscales impératives vont s’appliquer lors de la promesse de vente et de la vente (ou de l’achat). Ces règles sont destinées à protéger à la fois le vendeur, les créanciers du vendeur (fournisseurs, personnel, organismes de sécurité sociale, trésor public, etc.) et également l’acquéreur et son banquier.
Au moment de signer un compromis (ou une promesse de vente), il ne faut pas oublier de faire figurer dans le document certaines mentions dont l’absence pourrait entraîner la nullité du contrat. Par exemple les chiffres d’affaires et les bénéfices commerciaux des trois dernières années. Avez-vous les coordonnées comptables de l’affaire (expert-comptable, documents comptables, etc.) ?
Bien d’autres informations sont obligatoires et doivent figurer dans le contrat, à défaut de quoi vous pourriez aller au devant de graves ennuis. Imaginez par exemple qu’un ou plusieurs contrats de travail avec des salariés n’aient pas été mentionnés alors que le Code du travail prévoit que le successeur continue ces contrats ! Autre exemple très important: les conditions du bail doivent être mentionnées dans le contrat. Le bail est-il régulier ou contient il des erreurs ou des omissions ? Les locaux correspondent ils bien à ceux indiqués dans le bail ? Quel est le loyer actuel ? Est-il soumis à la TVA ou non ? Quand doit-il être révisé ? Devez-vous verser un dépôt de garantie ? Avez-vous bien vérifié que les clauses du bail vous permettent d’exercer toutes les activités que vous avez en projet ?

Avez-vous bien vérifié que le bail vous sera renouvelé par le propriétaire à la fin de la période en cours ? Avez-vous des informations sur les dispositions d’urbanisme applicables aux locaux d’exploitation ? Des projets d’aménagement urbain peuvent complètement changer la commercialité des lieux, dans un sens ou dans l’autre.

Autre exemple extrêmement important : savez-vous que vous êtes solidairement responsable de votre vendeur pendant plusieurs mois après la cession pour le paiement de ses impôts? Des procédures spéciales sont prévues pour vous mettre à l’abri des risques liés à cette solidarité fiscale. Bien entendu, ces règles peuvent sembler très (trop ?) contraignantes, mais ne les négligez pas, elles vous protègent.

En plus de ces règles générales et en fonction de la branche professionnelle de l’entreprise, des règles spécifiques peuvent s’ajouter aux précédentes. Certaines activités professionnelles nécessitent une qualification, un diplôme, une autorisation ou une vérification spéciale. Dans ce labyrinthe juridique et fiscal il est imprudent de s’aventurer sans guide. Alors vers quel professionnel se tourner pour mener à bien votre projet ? Parmi les choix possibles, le notaire est toujours le plus sûr grâce à son statut d’officier public (nommé par le ministre de la justice) et à sa formation de très haut niveau. Exerçant son activité dans le cadre d’une entreprise libérale dont il est le propriétaire, il a toute compétence pour protéger les intérêts de ses clients entrepreneurs. Qui mieux qu’un chef d’entreprise peut comprendre et guider autre un chef d’entreprise ? Quant au coût de son intervention, il sera, dans la plupart des cas, fixé d’un commun accord avec vous. En effet, les actes des notaires relatifs aux cessions de fonds de commerce sont, pour l’essentiel, non tarifés, ce qui constitue une exception notable dans leurs activités qui, d’une manière générale, font l’objet d’un tarif national fixé par le Ministre de la Justice.

Dans

tous les cas évitez absolument les contrats signés en vitesse sur un coin de table et les versements d’argent directs. Prenez toujours son conseil avant de signer un document ou de verser une somme d’argent. Surtout quand il s’agit d’un commerce !

Le bail commercial

Le commerçant, l’artisan ou l’industriel, qui exploite une entreprise dont il est propriétaire dans des locaux loués, bénéficie d’une protection particulière à l’égard du propriétaire des lieux : le contrat de bail commercial.

Pourquoi ? Parce que la loi veut protéger l’entrepreneur et son entreprise, en assurant la sécurité de son bail. L’entrepreneur doit pouvoir compter sur une adresse professionnelle ou commerciale stable pendant une longue période. La fidélité de sa clientèle en dépend. Cette protection spéciale est parfois appelée «propriété commerciale», car le locataire a droit en principe au renouvellement du bail. Pendant la durée du bail, au minimum de neuf ans, le locataire ne peut pratiquement pas être évincé, sauf cas exceptionnels et à condition d’être indemnisé par le propriétaire.

La «propriété commerciale» ne retire pas au propriétaire le droit de récupérer son immeuble au terme du bail ou à la fin d’une période de trois ans, dans certaines circonstances, par exemple : construction, reconstruction, habitation personnelle si les locaux comprennent un logement, démolition, ou encore motif grave et légitime.

Enfin, en cas de non respect par le locataire de ses obligations (non paiement du loyer par exemple), le bailleur pourra se voir restituer rapidement son local commercial s’il a pris soin d’avoir fait établir son bail par un notaire. En effet, seul le contrat de bail notarié dispense le bailleur d’obtenir un jugement de condamnation de son locataire pour obtenir le paiement des loyers dûs et la résolution rapide du bail.

En dehors de ces cas, le locataire a droit, s’il remplit les conditions nécessaires, au renouvellement de son bail pour la même durée et moyennant un loyer soumis à un plafond. A défaut, il reçoit en principal une indemnité représentant la valeur du fonds ou de son droit au bail.

Par ailleurs, et sauf clause contraire du bail, le locataire peut quitter les lieux tous les 3 ans.

Le locataire est libre de céder son bail à son successeur dans son fonds de commerce. Il peut être amené aussi à céder isolément son droit au bail. C’est l’hypothèse

de plus en plus fréquente où le commerçant en place cesse son activité et cède son droit au bail à un commerçant exerçant une activité différente de la sienne. Si des clauses du contrat de bail peuvent interdire ou restreindre cette cession, la loi lui offre cette possibilité lorsqu’il fait valoir ses droits à la retraite.

La conclusion d’un bail commercial peut donner lieu au paiement d’un droit d’entrée, puis d’un loyer et de charges. Le droit d’entrée, ou « pas de porte », est une somme d’argent versée par le locataire lors de son entrée dans les lieux qui s’analyse soit comme un supplément de loyer, soit

comme une indemnité.

Le loyer originaire est fixé librement entre le bailleur et le locataire. Il peut être réévalué périodiquement et lors du renouvellement du bail, mais dans le respect d’un plafond légal interdisant des augmentations excessives.

Les baux commerciaux prévoient le plus souvent une indexation du loyer sur la base de l’indice INSEE du coût de la construction. Celui-ci a fortement progressé entre 2000 et 2006 (plus de 30%).

Aussi un nouvel indice a été créé en 2007: il s’agit de l’indice des loyers commerciaux (ILC), qui intègre pour moitié l’indice des prix à la consommation et pour l’autre moitié l’indice du coût de la construction et celui du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur.

Toutefois, la mise en œuvre de ce nouvel indice nécessite l’accord du locataire et du bailleur.

La répartition des charges entre le bailleur et le locataire est librement débattue entre eux (taxe foncière, charges de copropriété…)

Le code de commerce autorise la conclusion de contrats non soumis au statut des baux commerciaux. Il s’agit par exemple des baux précaires dont la durée ne doit pas être supérieure à deux ans. Si, à l’expiration de cette durée, le locataire est laissé en possession du local, comme en cas de renouvellement du bail ou de conclusion d’un nouveau bail pour le même local, un bail commercial de 9 ans prend alors naissance automatiquement. Il s’agit également des baux saisonniers.

Simples en apparences, les baux commerciaux donnent lieu à d’innombrables conflits. Le bail notarié, obligatoire dans certains cas, est vivement recommandé dans tous les cas.

Par ses conseils, le notaire vous assure de la rédaction d’un acte équilibré, protecteur et efficace.

L’insaisissabilité du bien immobilier

Entrepreneurs individuels, rendez votre bien immobilier insaisissable !

Depuis la loi du 1er août 2003 pour l’initiative économique – dite loi Dutreil -, l’entrepreneur pouvait protéger son domicile de ses créanciers professionnels, en le rendant insaisissable, par une simple déclaration notariée. Cette faculté a été étendue par la loi du 4 août 2008 – dite loi pour la modernisation de l’économie (LME) – à tous les biens immobiliers non professionnels.

L’insaisissabilité bénéficie aux personnes physiques immatriculées à un registre de publicité légale à caractère professionnel (registre du commerce et des sociétés, répertoire des métiers, registre de la batelerie artisanale) et à celles exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante (commerçants, artisans, agents commerciaux, agriculteurs, professionnels libéraux). Elle porte sur la résidence principale ainsi que sur tout bien immobilier, bâti ou non, qui n’est pas affecté à un usage professionnel : résidence secondaire, terrains à bâtir, etc.

Lorsque l’immeuble est à usage mixte professionnel et d’habitation, seule la partie affectée à l’habitation fait l’objet de la déclaration, sous réserve qu’elle soit désignée dans un état descriptif de division.

Bien sûr, l’immeuble devient insaisissable uniquement à l’égard des créanciers professionnels de l’entrepreneur et pour les dettes nées après la publication de la déclaration. Seules les dettes de l’entreprise sont concernées et non les dettes personnelles.

Cette insaisissabilité prend fin lors du décès de l’entrepreneur, en cas de renonciation ou encore si, lors du partage après divorce, le logement n’est pas attribué à l’entrepreneur.

La procédure est simple et peu coûteuse. La déclaration d’insaisissabilité est établie par un notaire, publiée au bureau des hypothèques et mentionnée dans un registre de publicité légale à caractère professionnel ou dans un journal d’annonces légales pour les personnes non tenues de s’immatriculer (comme les agriculteurs et les professions libérales).

L’insaisissabilité du bien n’empêche pas de le vendre. Dans ce cas, le montant de la vente est également insaisissable s’il est utilisé dans un délai d’un an pour acheter un nouveau bien immobilier à usage non professionnel. Lors de l’achat, grâce à une simple déclaration de remploi des fonds et d’insaisissabilité dans l’acte d’acquisition, ce nouveau bien restera insaisissable, à hauteur de la somme provenant de la vente du précédent.

Ne passez pas à côté d’une mesure profitable pour vous, votre entreprise et votre patrimoine en général. Consultez votre notaire : il vous informera sur les avantages offerts par la loi.

Dispositif Dutreil et transmissions d’entreprise familiales

Le dispositif Dutreil permet, sous certaines conditions, de faire bénéficier la transmission d’une entreprise familiale d’une exonération de droits de mutation à titre gratuit à concurrence des trois-quarts de sa valeur.

Le principe est le suivant :

La transmission des titres (parts ou actions) de sociétés et des entreprises individuelles ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale est susceptible de bénéficier d’une exonération qu’il s’agisse de la transmission par donation ou par succession et que cette transmission s’opère en pleine propriété ou dans le cadre d’un démembrement de propriété (nue-propriété/usufruit).

Cette exonération est des ¾ de la valeur des titres ou de l’entreprise.

Les conditions d’octroi de cette exonération sont

  • pour les sociétés

Leur régime fiscal est indifférent (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).
Les donations d’usufruit ou avec réserve d’usufruit peuvent bénéficier de l’exonération partielle qui s’applique alors à la valeur de l’usufruit ou de la nue-propriété transmise.
Les titres des sociétés holdings animatrices de groupes sont éligibles à ce dispositif.
Les titres doivent faire l’objet d’un engagement collectif de conservation d’une durée de deux ans à compter de la date de l’enregistrement fiscal de l’acte le constatant ou à compter du jour de la signature de l’acte si celui-ci est notarié. Cet engagement doit porter sur au moins 20% des titres (sociétés cotées) ou 34% (sociétés non cotées).
Toutefois, cet engagement collectif est réputé acquis lorsque le défunt ou le donateur détenait depuis deux ans au moins le quota de titres requis (20% ou 34%) et exerçait la fonction de direction requise ou son activité principale au sein de la société depuis

au moins deux ans.
Par ailleurs, en l’absence d’engagement collectif pris avant la transmission par décès, l’engagement collectif de conservation peut encore être conclu dans les 6 mois du décès par les héritiers ou légataires entre eux ou avec d’autres associés.

Au moment de la transmission (par décès ou donation), chacun des héritiers, légataires ou donataires doit à son tour s’engager à conserver les titres transmis pendant quatre ans. L’un d’eux doit, pendant la durée de l’engagement collectif et pendant les trois années qui suivent la transmission, exercer son activité principale ou des fonctions de direction dans la société transmise.

  • pour les entreprises individuelles

L’exonération partielle des droits de mutation s’applique aussi aux entreprises individuelles aux conditions suivantes:
L’entreprise doit avoir été détenue par le défunt ou le donateur depuis au moins deux ans. Aucun délai n’est cependant exigé en cas d’acquisition à titre gratuit ou de création de l’entreprise transmise.
Chacun des héritiers, légataires ou donataires doit prendre l’engagement individuel dans la déclaration de succession ou l’acte de donation de conserver l’entreprise pendant 4 ans. L’un d’eux doit, en outre, effectivement poursuivre l’exploitation de l’entreprise pendant 3 ans à compter de la transmission.

Grâce à l’ensemble de ces mesures spécifiques aux transmissions d’entreprises et à celles, plus générales, relatives aux donations et successions, seuls les héritiers très fortunés ou mal conseillés sont susceptibles d’être redevables de l’impôt en cas de transmission d’un patrimoine familial.

Prenez conseil auprès de votre notaire.